第8回:『不動産の収益還元法評価って』

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第8回:『不動産の収益還元法評価って』

2007年3月22日

自社で倉庫などの物流資産をお持ちの方は、物流コストの計算に物件費用をどのように計算されていますか。

多くは近隣の賃料情報や財務から提出される減価償却明細に従って「見なし金額で経費を算定」されていると思います。

見なし金額=近隣相場からみた妥当な料金 ということになりますね。


収益還元法での不動産評価はこの見方のことを指します。

従来の不動産取引価格は、比較法や基準法、路線価格などその他の見方がたくさんあってどれもが不安定な価格の決め方でした。

あいまいな価格形成が企業資産の評価法としては、時価が分からないという問題を抱えていたのです。

土地神話がなくなった現在では取得時の簿価(最初の取引価格)ではなく、実態の時価はいくらなのか、という質問に答えられなくなっていました。

100坪の土地建物が賃貸料として、年間いくらの収入を産み出すなら、他の金融商品(たとえば定期預金、株式証券など)と比較して「この物件はいくらに相当する」と見るのが収益還元法(収益=賃貸料、還元法=土地建物の価格)というものです。

所有は簿価価値で資産として見なしますが、利用価値は収益還元法を用いて時価で見なすという違いがあるのです。

物件所有者がこの手法を取ることで、資産の売却処分や前回ご紹介した賃貸物件としての開放が進みますので、このことを「不動産の流動化=流通化が促進される」と言います。

利用者側も高額な不動産の取得ではなく、賃貸契約で物流資産を利用できるチャンスが増えることになるわけです。

不動産が高騰した時代、価格が低迷した現在、不動産が塩漬けというか、固定化して動かなかった問題を、新しい手法が所有者、利用者共に利用価値を基準にした不動産物件の取引が活発化しているのです。


不動産の流動化が物流業界に与えているインパクトを次回では紹介しましょう。

次回はもう少し詳しくご説明しましょう。

 

筆者紹介

イーソーコ総合研究所
主席コンサルタント 花房 陵氏

花房陵 78年慶応大学経済学部卒。85年頃より地方での新築物流センターの開発支援(運用計画立案)としてコンサル業務に従事。
物流業務問題点分析とデザインは、新たな設備投資や情報システムを必要としない業務改善手法を得意。パレート理論(商品ABC分析など)を応用し、プロセス単位のインプット、アウトプットを系列化し、最少投入での最大出力のしくみ作りを方針にしてきている。

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