第6回『自社物流施設の評価』

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第6回『自社物流施設の評価』

2007年3月22日

自社の物流資産はどのような状況にあるのでしょうか。

土地の取得はいつ頃でしたか、建設時期は、減価償却はどこまで進みましたか、その間に、どれだけの修繕費、補修経費を使いましたか?

さて、ライフサイクルコストという観点で物流物件を見直す風潮があります。


ライフサイクル?つまり、物流資産の取得から大規模改修、そして処分までのまさに、建物の一生のコストを計算するものです。

建物は減価償却の対象で、満額償却が終わると再建築の経費が内部留保されるしくみにあります。

土地は償却ができず、むしろこれからは減損会計と呼ぶ、時価評価に変わります。

土地神話が終わり、簿価との差額が含み資産、借り入れ担保余力と考えられていた土地は、運用益重視で相場が決まるようになりました。
これもまた、土地のライフサイクルというものを見直さねばならないことと同じです。

自社物件の運営コスト?減価償却が終わりに近づくと、保管のための原価が限りなくゼロに近づき、安い保管費でも充分採算が見込めるというのが従来の倉庫業のうまみでした。

さてどれほどの味か?というのをきちんと計算するのがライフサイクルコスト、別名ファシリティコスティングという手法です。

土地建物は再開発という手段でさらに活性化が可能になります。

マンションや住宅では頻繁に行われているのでご存じでしょう。

物流資産も同様に考えると、旧来の倉庫はいつまでもうまみを感じるより、更なる収益源として再開発ができるのではないか。

自己資金ではしんどくても、自社物件をファンド化することでこれが可能になります。

再開発によって新たな収益性の高い物流不動産に生まれ変わらせる救世主が、今誕生しているのです。

次回は自社物件の選択肢を考えてみましょう。

※本記事はこれまでに「物流ウィークリー」本紙に掲載したものです。内容は記事執筆時の情報に基づいており、現在では異なる場合があります。
 

筆者紹介

イーソーコ総合研究所
主席コンサルタント 花房 陵氏

花房陵 78年慶応大学経済学部卒。85年頃より地方での新築物流センターの開発支援(運用計画立案)としてコンサル業務に従事。
物流業務問題点分析とデザインは、新たな設備投資や情報システムを必要としない業務改善手法を得意。パレート理論(商品ABC分析など)を応用し、プロセス単位のインプット、アウトプットを系列化し、最少投入での最大出力のしくみ作りを方針にしてきている。

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